Obwohl das deutsche Mietrecht schon heute als eines der schärfsten in Europa gilt, will die Bundesregierung noch einmal eins drauf legen. Am 5. September einigte sich das Bundeskabinett auf die finale Fassung des Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG), das spätestens ab dem 01.01.2019 in Kraft treten soll. Die Kernpunkte der Neuregelung: 

1. Mieterhöhungen

Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen künftig unaufgefordert Auskunft über die Vormiete geben. Denn rein rechtlich darf die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, sofern es sich nicht um einen Neubau nach Oktober 2014 oder eine kernsanierte Wohnung handelt. Besteht bereits ein Mietverhältnis, müssen Mieter grundsätzlich der Erhöhung zustimmen. Die Miete darf aber dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Generell gilt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als um 20 % erhöht werden darf. 

Auf der anderen Seite braucht der Mieter nicht mehr wie bisher einen Grund dafür nennen, warum er die Höhe der geforderten Miete anzweifelt. Hier soll künftig eine „einfache Rüge“ ausreichen.

2. Modernisierungen

Eine Modernisierung, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöht, müssen Mieter grundsätzlich dulden. Anders als bei Instandhaltungsmaßnahmen dürfen Vermieter einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete übertragen. Bislang sind das 11 %. Künftig dürfen Modernisierungsausgaben nur für fünf Jahre und nur bis maximal 8 % umgelegt werden. Geht der Entwurf durch, wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren auf 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt (sog. Kappungsgrenze). 

Wenn nach Ankündigung der Modernisierung nicht innerhalb von 12 Monaten mit den Arbeiten begonnen wird oder diese mehr als 12 Monate ruhen, wird dies als „Herausmodernisieren“ und somit als Pflichtverletzung angesehen. Modernisierungen, die nur dazu dienen, die Mieter rauszuekeln, sollen mit bis zu 100.000 Euro bestraft werden. 

Für Modernisierungen bis zu 10.000 Euro steht künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Verfügung: Pauschal gelten dann 30 % als Instandhaltung und 70 % dürfen als Modernisierung geltend gemacht werden. Innerhalb von fünf Jahren dürfen dann aber auch nur maximal die 10.000 Euro im vereinfachten Verfahren angesetzt werden. Weitere Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind dann ausgeschlossen.

3. Kündigungen

Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Der gilt laut § 573 BGB nur dann, wenn die Räume für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt werden. Gemeint sind damit Verwandte in gerader Linie – also Kinder, Enkel, Eltern oder (Ur-)Großeltern. In Pflegefällen könnten als Angehörige des Haushalts auch Pflegekräfte gelten. Das Vortäuschen eines Eigenbedarfs soll mit hohen Strafen belegt werden, um zu verhindern, dass nur gekündigt wird, um bei Neuvermietung die Miete erhöhen zu können.

Vermieter wiederum dürfen dem Mieter kündigen, wenn dieser gegen seine Pflichten verstößt. Das gilt bei Mietschulden von mehr als zwei Monaten in Folge oder wenn sich über einen längeren Zeitraum eine Verzugssumme von mindestens zwei Monatsmieten ergibt. Dann ist sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung erlaubt. Nach zwei ganz aktuellen BGH-Entscheidungen kann auch der Ausgleich der Rückstände die Beendigung des Mietverhältnisses nicht aufheben, wenn wegen des Zahlungsverzugs gleichzeitig eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde (BGH-Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Weitere Verstöße wären die Zweckentfremdung der Wohnung z.B. zur Drogenherstellung oder die Verwahrlosung durch sog. Messis. Allerdings muss in diesen Fällen vorher schriftlich abgemahnt werden. Als Pflichtverstoß gilt auch die gewerbliche Untervermietung wie etwa über Airbnb, denn hier muss der Vermieter ausdrücklich zustimmen. Die Frist für eine ordentliche Kündigung liegt bei mindestens drei Monaten. 

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